高善文的朋友圈！

去年年底，安信证券，哦不对，现在叫国投证券了，他们的首席经济学家高善文博士，在他们的年度投资策略会上，讲了个超有意思的话题，叫「道是无晴却有晴」。

他聊了聊房地产市场、人口流动、投资啥的，还有那些让人头疼的价格泡沫和大城市的疫情疤痕。

那时候，我听了他的演讲，做了点笔记，现在拿出来跟大家分享一下。

高博士说，咱们中国的房地产投资，长期来看，可能就在8%左右晃悠，至少不低于7%。

但现在呢，2024年，房地产投资占GDP的比重可能会跌破6%，甚至跌到5.5%、5.7%。

这就好比，如果7%是咱们的底线，那现在的房地产市场投资，已经明显低于这个底线了。

再回头看看2016年以来，房价为啥涨得那么快，泡沫化那么严重？

高博士觉得，主要是因为土地供应突然紧张了。

但投资和销售方面，其实并没有泡沫化的迹象。

然后，2020年疫情一来，对地方政府、企业和住户的资产负债表都造成了不小的打击，大家都变得谨慎了，房地产市场的需求也跟着下降了。

咱们再看看房地产上市公司的现金流，这两年的情况。

高周转模式本来是能应对需求下降的，但一旦内在的脆弱性暴露出来，行业性的流动性危机就出现了。

现在，房地产市场要想见底，得满足两个条件：

一是流动性危机得解决，二是疫情的影响得消退。

到了5月份，国投中期策略会上，高博士又讲了一次，不过这次关于地产的内容不多。

他的核心观点有这么几个：

1）房价指数已经降到80多一点，这意味着房价指数的调整幅度可能接近30%。

住宅租金也连续四五年大幅下跌，从估值角度看，房地产市场的基本面已经明显恶化了。

2）疫情让房地产市场基本面恶化得更厉害了。

租金下调，长期收入预期也下调了。

如果房价回到了2017年的水平，那么房价收入比回到2015年或更早，也是有可能的。

3）基本面的恶化是房地产市场调整的一个重要原因，但不是唯一的原因。

房地产企业面临的流动性危机，也是导致市场大幅调整的一个重要原因。

4）房地产企业面临的流动性压力，是所有问题中最根本的。

当政府政策开始直面并试图解决这一问题时，市场的价格指数出现了大幅反弹。

5）目前的政策方向是对的。

房地产市场已经经历了显著的调整，许多估值指标已回到合理区间。

强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。

但政策执行过程中的不确定性最大，我们需要继续观察。

最后，高博士还提了个和地产无关，但非常重要的观点：

自2010年以来，中国的长期资本回报率已经开始进入一个长期的下行过程，这一趋势至少将持续到2030年，甚至可能更久。

这种下行趋势将带动中国利率中枢持续下降。

他在2021年6月预测，到2030年，中国十年期国债的利率可能会降至2%左右。